ಬೆಂಗಳೂರು: ಭಾರತೀಯ ರಿಸರ್ವ್ ಬ್ಯಾಂಕ್ (ಆರ್‌ಬಿಐ) ಇತ್ತೀಚೆಗೆ ರೆಪೊ ದರ(Repo rate) ಹೆಚ್ಚಿಸಿರುವುದು ಗೃಹಸಾಲ(Homeloan)ದ ಮಾಸಿಕ ಕಂತುಗಳ (ಇಎಂಐ) ಕುರಿತ ಚರ್ಚೆಯನ್ನು ಮತ್ತೆ ಮುನ್ನೆಲೆಗೆ ತಂದಿದೆ. ಆರ್‌ಬಿಐ ರೆಪೊ ದರವನ್ನು 25 ಮೂಲಾಂಕಗಳಷ್ಟು (ಬೇಸಿಸ್ ಪಾಯಿಂಟ್ಸ್) ಹೆಚ್ಚಿಸಿ ಶೇಕಡಾ 5.50ಕ್ಕೆ ನಿಗದಿಪಡಿಸಿದ್ದು, ತನ್ನ ನೀತಿಯ ನಿಲುವನ್ನು ಕ್ಯಾಲಿಬ್ರೇಟೆಡ್ ಟೈಟನಿಂಗ್ (ಹಂತಹಂತ ವಾಗಿ ಕಠಿಣಗೊಳಿಸುವಿಕೆ) ಕಡೆಗೆ ಬದಲಾಯಿಸಿದೆ. ಇದು ಬಡ್ಡಿದರ ಏರಿಕೆಯ ಹೊಸ ಚಕ್ರ ಆರಂಭವಾಗಿರುವುದರ ಸಂಕೇತವಾಗಿದೆ.
ಬಡ್ಡಿದರ ಏರಿಕೆಯಾದಾಗ ಬಹುತೇಕ ಚರ್ಚೆಗಳು ಇಎಂಐ ಹೆಚ್ಚಳದ ಸುತ್ತಲೇ ಕೇಂದ್ರೀಕೃತ ವಾಗುತ್ತವೆ. ಆದರೆ ಸಾಲಗಾರರು ಗಮನಿಸದ ಮತ್ತೊಂದು ಗಂಭೀರ ಸವಾಲೂ ಇಲ್ಲಿದೆ, ಅದುವೇ ಬಡ್ಡಿದರ ಏರಿಕೆಯಿಂದಾಗಿ ಸಾಲದ ಅವಧಿ ವಿಸ್ತರಣೆಯಾಗುವುದು ಮತ್ತು ಸಾಲದ ಮೇಲಿನ ಒಟ್ಟಾರೆ ವೆಚ್ಚ ಗಣನೀಯವಾಗಿ ಹೆಚ್ಚಾಗುವುದು.
ಬಹುತೇಕ ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಮನೆ ಕೊಳ್ಳುವುದು ಅವರ ಜೀವನದ ಅತಿ ದೊಡ್ಡ ಆರ್ಥಿಕ ಬದ್ಧತೆಯಾಗಿರುತ್ತದೆ. ಮುಂಗಡ ಹಣ (ಡೌನ್‌ ಪೇಮೆಂಟ್) ಪಾವತಿಸುವುದರ ಹೊರತಾಗಿಯೂ, ಅವರು ಮುದ್ರಾಂಕ ಶುಲ್ಕ, ನೋಂದಣಿ ವೆಚ್ಚ, ಒಳಾಂಗಣ ವಿನ್ಯಾಸ, ಪೀಠೋಪಕರಣಗಳು ಮತ್ತು ಮನೆ ಬದಲಾವಣೆಯ ವೆಚ್ಚಗಳಂತಹ ಹತ್ತಾರು ಆರ್ಥಿಕ ಹೊರೆಗಳನ್ನು ಭರಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಪರಿಣಾಮವಾಗಿ, ಮನೆ ಖರೀದಿಸಿದ ಮೊದಲ ಕೆಲವು ವರ್ಷಗಳು ಆರ್ಥಿಕವಾಗಿ ಅತ್ಯಂತ ಸವಾಲಿನದ್ದಾಗಿರುತ್ತವೆ.
ಇದನ್ನೂ ಓದಿ: RBI Repo Rate: ರೆಪೋ ದರದಲ್ಲಿ ನೋ ಚೇಂಜ್‌; ಬಡ್ಡಿದರದಲ್ಲಿ ಯಥಾಸ್ಥಿತಿ ಘೋಷಿಸಿದ RBI
ಹೀಗಿದ್ದರೂ, ಸಾಲ ಮಂಜೂರಾಗುವ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಬಡ್ಡಿದರ ತುಸು ಕಡಿಮೆ ಕಾಣಿಸುತ್ತದೆ ಎಂಬ ಒಂದೇ ಕಾರಣಕ್ಕೆ ಹಲವು ಸಾಲಗಾರರು ಬದಲಾಗುವ ಬಡ್ಡಿದರದ (ಫ್ಲೋಟಿಂಗ್-ರೇಟ್) ಗೃಹಸಾಲ ಗಳನ್ನೇ ಆಯ್ದುಕೊಳ್ಳುವುದನ್ನು ಮುಂದುವರಿಸಿದ್ದಾರೆ.
ಬಡ್ಡಿದರಗಳು ಏರಿಕೆಯಾದಾಗ, ಫ್ಲೋಟಿಂಗ್-ದರದ ಸಾಲಗಾರರ ಮುಂದೆ ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಎರಡು ಆಯ್ಕೆಗಳಿರುತ್ತವೆ:
- ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಇಎಂಐ ಮೊತ್ತವನ್ನು ತಾವೇ ಭರಿಸುವುದು; ಅಥವಾ
- ಇಎಂಐ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಬದಲಾಯಿಸದೆ ಹಾಗೆಯೇ ಉಳಿಸಿಕೊಂಡು ಸಾಲದ ಅವಧಿಯನ್ನು ವಿಸ್ತರಿಸಿಕೊಳ್ಳುವುದು—ಇದು ಕಾಲಾನಂತರದಲ್ಲಿ ಸಾಲದ ಮೇಲಿನ ಒಟ್ಟಾರೆ ಬಡ್ಡಿ ವೆಚ್ಚವನ್ನು ತೀವ್ರವಾಗಿ ಹೆಚ್ಚಿಸುತ್ತದೆ.
ಇತ್ತೀಚಿನ ಏರಿಕೆಯ ನಂತರವೂ, ಹಿಂದಿನ ಬಡ್ಡಿದರ ಚಕ್ರದಲ್ಲಿದ್ದ ಶೇಕಡಾ 6.50ರ ಗರಿಷ್ಠ ಮಟ್ಟಕ್ಕಿಂತ ಪ್ರಸ್ತುತದ ರೆಪೊ ದರವು ಇನ್ನೂ 100 ಮೂಲಾಂಕಗಳಷ್ಟು ಕೆಳಗಿದೆ. ದೀರ್ಘಾವಧಿಯ ಗೃಹಸಾಲದ ಜೀವಿತಾವಧಿಯಲ್ಲಿ ಬಡ್ಡಿದರಗಳು ಎಷ್ಟರಮಟ್ಟಿಗೆ ಏರಿಳಿತ ಕಾಣಬಹುದು ಎಂಬುದನ್ನು ಇದು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ಎತ್ತಿ ತೋರಿಸುತ್ತದೆ.
ಆರ್ಥಿಕವಾಗಿ ಅತ್ಯಂತ ಸೂಕ್ಷ್ಮವಾದ ವರ್ಷಗಳ ಸಂರಕ್ಷಣೆ
ಬಡ್ಡಿದರ ಏರಿಕೆಯ ಸನ್ನಿವೇಶದಲ್ಲಿ ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರು ಸಾಗುತ್ತಿರುವಂತೆ, ಮಾಸಿಕ ಮರು ಪಾವತಿಯಲ್ಲಿ ಹೆಚ್ಚಿನ ನಿಶ್ಚಿತತೆಯನ್ನು ಒದಗಿಸುವ ಆರ್ಥಿಕ ಪರಿಹಾರಗಳ ಬಗ್ಗೆ ಆಸಕ್ತಿ ಹೆಚ್ಚುತ್ತಿದೆ.
ಕೋಟಕ್ ಮಹೀಂದ್ರಾ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಹೈಬ್ರಿಡ್ ಗೃಹಸಾಲ ಯೋಜನೆಯು ಅರ್ಹ ಗ್ರಾಹಕರಿಗೆ ತಮ್ಮ ಗೃಹಸಾಲದ ಬಡ್ಡಿದರವನ್ನು 39, 52 ಅಥವಾ 65 ತಿಂಗಳುಗಳವರೆಗೆ ಸ್ಥಿರವಾಗಿರಿಸಲು (ಲಾಕ್ ಮಾಡಲು) ಅವಕಾಶ ಕಲ್ಪಿಸುತ್ತದೆ. ಇದಕ್ಕಾಗಿ ಬ್ಯಾಂಕಿನ ಫ್ಲೋಟಿಂಗ್-ದರದ ಗೃಹಸಾಲಗಳಿಗೆ ಸಮಾನವಾದ ದರವನ್ನೇ ನಿಗದಿಪಡಿಸಲಾಗಿದ್ದು, ಈ ಹೈಬ್ರಿಡ್ ಮಾದರಿಯನ್ನು ಆಯ್ಕೆ ಮಾಡಿಕೊಂಡಿದ್ದಕ್ಕಾಗಿ ಯಾವುದೇ ಪ್ರತ್ಯೇಕ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಶುಲ್ಕವನ್ನು ವಿಧಿಸುವುದಿಲ್ಲ.
ಆಯ್ಕೆ ಮಾಡಿದ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ರೆಪೊ ದರ ಏರಿಕೆಯಾದರೂ ಬಡ್ಡಿದರ ಮತ್ತು ಇಎಂಐ ಎರಡೂ ಬದಲಾಗದೆ ಸ್ಥಿರವಾಗಿರುತ್ತವೆ. ನಿಗದಿತ ಸ್ಥಿರ ಅವಧಿ ಮುಗಿದ ನಂತರ, ಈ ಸಾಲವು ರೆಪೊ ದರ ಮತ್ತು ಸಾಲ ಮಂಜೂರಾತಿ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ನಿಗದಿಪಡಿಸಲಾದ ಪೂರ್ವನಿರ್ಧರಿತ ಹರಡುವಿಕೆ ಯನ್ನು (ಸ್ಪ್ರೆಡ್) ಒಳಗೊಂಡ ಫ್ಲೋಟಿಂಗ್-ದರದ ಮಾದರಿಗೆ ಬದಲಾಗುತ್ತದೆ.
ಮಾದರಿ ಇಎಂಐ ಹೋಲಿಕೆ: 65 ತಿಂಗಳುಗಳಲ್ಲಿ 100 ಬೇಸಿಸ್ ಪಾಯಿಂಟ್ಸ್ ರೆಪೊ ದರ ಏರಿಕೆಯ ಪರಿಣಾಮ
ಸಾಲದ ಮೊತ್ತ:
ಫ್ಲೋಟಿಂಗ್ ಇಎಂಐ (ಆರಂಭ)
ಫ್ಲೋಟಿಂಗ್ ಇಎಂಐ (65ನೇ ತಿಂಗಳು):
ಹೈಬ್ರಿಡ್ ಇಎಂಐ (ಆರಂಭ):
ಹೈಬ್ರಿಡ್ ಇಎಂಐ (65ನೇ ತಿಂಗಳು):
65ನೇ ತಿಂಗಳಿನಲ್ಲಿ ವ್ಯತ್ಯಾಸ:
ಸ್ಥಿರ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ದೊರೆಯುವ ಸಂಭಾವ್ಯ ಉಳಿತಾಯ:
₹1 ಕೋಟಿ
₹74,550
₹82,450+
₹74,550
₹74,550
₹7,900+
₹3.46 ಲಕ್ಷ
₹75 ಲಕ್ಷ
₹55,900
₹61,800+
₹55,900
₹55,900
₹5,900+
₹2.59 ಲಕ್ಷ
ವಿವರಣಾ ಉದ್ದೇಶಗಳಿಗಾಗಿ ಮಾತ್ರ: 25 ವರ್ಷಗಳ ಮರುಪಾವತಿ ಅವಧಿ, ಶೇ. 7.60ರ ಸ್ಥಿರ ಬಡ್ಡಿದರ, 65 ತಿಂಗಳ ಸ್ಥಿರಾವಧಿ ಮತ್ತು ಆ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ರೆಪೊ ದರವು ಶೇ. 5.50 ರಿಂದ ಶೇ. 6.50ಕ್ಕೆ ಅಂದರೆ ಒಟ್ಟು 100 ಮೂಲಾಂಕಗಳಷ್ಟು ಏರಿಕೆಯಾಗುತ್ತದೆ ಎಂದು ಅಂದಾಜಿಸಿ ₹1 ಕೋಟಿ ಮತ್ತು ₹75 ಲಕ್ಷದ ಗೃಹಸಾಲಗಳಿಗೆ ಈ ಲೆಕ್ಕ ಹಾಕಲಾಗಿದೆ. ಹಿಂದಿನ ಬಡ್ಡಿದರ ಚಕ್ರದಲ್ಲಿ ಶೇ. 6.50 ಗರಿಷ್ಠ ಮಟ್ಟವಾಗಿತ್ತು. ವಾಸ್ತವಿಕ ಫಲಿತಾಂಶಗಳು ಸಾಲದ ಮೊತ್ತ, ಅವಧಿ, ಮಾನದಂಡಗಳ ಏರಿಳಿತ, ಗ್ರಾಹಕರ ಅರ್ಹತಾ ವಿವರ ಮತ್ತು ಅನ್ವಯವಾಗುವ ನಿಯಮ-ಷರತ್ತುಗಳಿಗೆ ಅನುಗುಣವಾಗಿ ಬದಲಾಗಬಹುದು.
ಈ ಕುರಿತು ಮಾತನಾಡಿದ ಕೋಟಕ್ ಮಹೀಂದ್ರಾ ಬ್ಯಾಂಕ್‌ನ ಅಡಮಾನ (ಮಾರ್ಟ್‌ ಗೇಜಸ್) ವಿಭಾಗದ ಬಿಸಿನೆಸ್ ಹೆಡ್ ನಕುಲ್ ಸಕ್ಸೇನಾ, "ಇತ್ತೀಚಿನ ನೀತಿ ನಿರ್ಧಾರವು ಬಡ್ಡಿದರಗಳು ಕಾಲಕಾಲಕ್ಕೆ ಚಕ್ರಾಕಾರದಲ್ಲಿ ಏರಿಳಿತ ಕಾಣುತ್ತವೆ ಎಂಬುದನ್ನು ನೆನಪಿಸುತ್ತದೆ. ಹೊಸ ಇಎಂಐ ಜೊತೆಗೆ ಹಲವು ಗೃಹಬಳಕೆಯ ವೆಚ್ಚಗಳನ್ನು ನಿಭಾಯಿಸುತ್ತಾ ಉಳಿತಾಯವನ್ನು ಮರಳಿ ರೂಪಿಸಿಕೊಳ್ಳಬೇಕಾದ ಕಾರಣ ಮನೆ ಖರೀದಿಸಿದ ಮೊದಲ ಕೆಲವು ವರ್ಷಗಳು ಸಾಲಗಾರ ರಿಗೆ ಆರ್ಥಿಕವಾಗಿ ಅತ್ಯಂತ ಕಠಿಣವಾಗಿರುತ್ತವೆ. ಇಂತಹ ವಾತಾವರಣದಲ್ಲಿ, ಬಡ್ಡಿದರಗಳು ಏರುತ್ತವೆಯೋ ಅಥವಾ ಇಳಿಯುತ್ತವೆಯೋ ಎಂಬುದು ಮುಖ್ಯವಲ್ಲ. ಬದಲಿಗೆ ಕುಟುಂಬದ ಬಜೆಟ್ ಎಷ್ಟು ಅನಿಶ್ಚಿತತೆಯನ್ನು ಆರಾಮವಾಗಿ ನಿಭಾಯಿಸಬಲ್ಲದು ಎಂಬುದು ಮುಖ್ಯ ಪ್ರಶ್ನೆಯಾಗುತ್ತದೆ" ಎಂದರು.
ಮುಂದುವರಿದು ಮಾತನಾಡಿದ ಅವರು, "ಹಲವು ಸಾಲಗಾರರು ಸಾಲ ಮಂಜೂರಾತಿ ಸಮಯ ದಲ್ಲಿ ಕೇವಲ ಅತಿ ಕಡಿಮೆ ಬಡ್ಡಿದರ ಪಡೆಯುವುದರ ಮೇಲಷ್ಟೇ ಗಮನಹರಿಸುತ್ತಾರೆ. ಆದರೆ ಮುಂದಿನ ಕೆಲವು ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ ಬಡ್ಡಿದರಗಳು ಏರಿದರೆ ಏನಾಗಬಹುದು ಎಂಬುದನ್ನೂ ಅವರು ಗಂಭೀರವಾಗಿ ಪರಿಗಣಿಸಬೇಕು. ಮರುಪಾವತಿಯಲ್ಲಿ ನಿಶ್ಚಿತತೆಯನ್ನು ಬಯಸುವ ಗ್ರಾಹಕರಿಗೆ, ಹೈಬ್ರಿಡ್ ಗೃಹಸಾಲವು ರೆಪೊ ದರ ಏರಿಕೆಯಿಂದ ಉಂಟಾಗುವ ಇಎಂಐ ಹೆಚ್ಚಳ ಮತ್ತು ಸಾಲದ ಅವಧಿ ವಿಸ್ತರಣೆ ಎರಡರಿಂದಲೂ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಅವಧಿಗೆ ಪೂರ್ಣ ರಕ್ಷಣೆ ಒದಗಿಸುತ್ತದೆ" ಎಂದು ತಿಳಿಸಿದರು.
ಬಡ್ಡಿದರಗಳು ಕಾಲಕಾಲಕ್ಕೆ ಬದಲಾಗುತ್ತಿರುವುದರಿಂದ, ಇಂದು ಆರಂಭದಲ್ಲಿ ಅತಿ ಕಡಿಮೆ ಬಡ್ಡಿದರ ತೋರಿಸುವ ಸಾಲವೇ ಯಾವಾಗಲೂ ಜಾಣ್ಮೆಯ ಗೃಹಸಾಲವಾಗಲಾರದು. ಕೈಗೆಟುಕುವ ವೆಚ್ಚ, ನಮ್ಯತೆ, ಮರುಪಾವತಿಯ ನಿಶ್ಚಿತತೆ ಮತ್ತು ದೀರ್ಘಾವಧಿಯ ಒಟ್ಟಾರೆ ವೆಚ್ಚವನ್ನು ಅತ್ಯುತ್ತಮವಾಗಿ ಸಮತೋಲನಗೊಳಿಸುವ ಸಾಲವೇ ನಿಜವಾದ ಜಾಣ್ಮೆಯ ಆಯ್ಕೆಯಾಗಿದೆ.