ಬೆಂಗಳೂರು: ಬಹುಜನರಲ್ಲಿ ಗೊಂದಲ ಸೃಷ್ಟಿಸೊ ಒಂದು ಪ್ರಮುಖ ಪ್ರಶ್ನೆಗೆ ಉತ್ತರ ಹುಡುಕೋಣ. ಬಿಬಿಎಂಪಿ ವ್ಯಾಪ್ತಿ ಹೊರಗಿನ ಪಂಚಾಯ್ತಿ ಲೇಯೌಟ್‌ಗಳಲ್ಲಿ ಸೈಟ್ ಖರೀದಿ ಮಾಡ್ಬಹುದಾ? ರಿಜಿಸ್ಟ್ರೇಶನ್‌ ಆಗುತ್ತಾ? ಮತ್ತು ಇದು ಲೀಗಲ್ ಆಗಿರುತ್ತಾ? ಅನ್ನೋದರ ಬಗ್ಗೆ. ಈ ಲೇಖನದಲ್ಲಿ ಸಂಪೂರ್ಣ ಮಾಹಿತಿ ನೀಡಲಾಗಿದೆ.
ಬಹಳ ಮಂದಿ ಈಗ ಬೆಂಗಳೂರಿನ ಹೊರವಲಯಗಳಲ್ಲಿ ಅಂದ್ರೆ ಇಂಡ್ಲವಾಡಿ, ಸಾತನೂರು, ಕೋನಪ್ಪನ ಅಗ್ರಹಾರ, ಹೊಸೂರು ಭಾಗಗಳಲ್ಲಿ ತಲೆಯೆತ್ತಿರುವ ಪಂಚಾಯತ್‌ ಲೇಯೌಟ್ಸ್‌ನ ಸೈಟ್‌ಗಳ ಖರೀದಿಗೆ ಮುಂದಾಗಿದ್ದಾರೆ. ಏಕೆಂದರೆ ಅದು ಕಡಿಮೆ ದರದಲ್ಲಿ ಲಭ್ಯವಾಗುತ್ತಿವೆ.
ಆದರೆ ಅದರ ಹಿಂದೆ ಲೀಗಲ್ ಸಮಸ್ಯೆಗಳು ತುಂಬಾ ಗಾಢವಾಗಿದೆ ಎಂಬುದನ್ನು ತಿಳಿಯಬೇಕು. ಹೀಗಾಗಿ ಸಂಪೂರ್ಣ ವಿಷಯ ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ಅರ್ಥಮಾಡಿಕೊಳ್ಳೋಣ.
ಪಂಚಾಯತ್‌ ಲೇಯೌಟ್ ಅಂದ್ರೇನು?
ಪಂಚಾಯತ್‌ ಲೇಯೌಟ್ ಅಂದ್ರೆ ಗ್ರಾಮ ಪಂಚಾಯ್ತಿಯ ವ್ಯಾಪ್ತಿಯಲ್ಲಿ ನಿರ್ಮಿತವಾದ ಲೇಯೌಟ್. ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಇವು ಡಿಸಿ ಕನ್ವರ್ಷನ್‌ ಇಲ್ಲದ, ರೆವೆನ್ಯೂ ಲ್ಯಾಂಡ್‌ ಮೇಲಿನ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್‌ಗಳಾಗಿವೆ. ಕೆಲ ಡೆವೆಲೊಪರ್ಸ್‌ 'ಪಂಚಾಯ್ತಿ ಮಾನ್ಯತೆ ಇದೆ' ಅಂತ ಹೇಳಿ ಮಾರಾಟ ಮಾಡ್ತಾರೆ. ಆದರೆ ಅದು ಬಿಬಿಎಂಪಿ/ಬಿಎಂಆರ್‌ಡಿಎ/ಬಿಡಿಎ ಮಾನ್ಯತೆಯಂತೆ ಲೀಗಲ್ ಆಗಿರುವುದಿಲ್ಲ.
ಹಳ್ಳಿ ಮನೆಗೆ ಇ-ಖಾತಾ ಮಾಡಿಸೋದು ಹೇಗೆ?
ಪಂಚಾಯ್ತಿ ಮಟ್ಟದಲ್ಲಿ ಕೇವಲ 'ಬಿಲ್ಡಿಂಗ್ ಲೈಸನ್ಸ್‌' ಅಥವಾ 'ಲೇಯೌಟ್ ಸ್ಕೆಚ್' ಕೊಡಲಾಗುತ್ತದೆ. ಇದು ಕೇವಲ ಸ್ಥಳೀಯ ಮಟ್ಟದ ದಾಖಲೆ ಆಗಿದೆ. ಅರ್ಬನ್‌ ಡೆವೆಲೊಪ್ಮೆಂಟ್ ಅಥಾರಿಟಿಯಿಂದ ಒಪ್ಪಿಗೆ ಆಗಿರುವುದೇನಲ್ಲ ಎಂಬುದನ್ನು ಇಲ್ಲಿ ಅರ್ಥಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಬೇಕು.
ಇಂತಹ ಪ್ರಾಪರ್ಟಿ ರಿಜಿಸ್ಟ್ರೇಷನ್ ಸಾಧ್ಯವೇ?
ಹೌದು, ರಿಜಿಸ್ಟ್ರೇಷನ್ ಸಾಧ್ಯ. ಆದರೆ ಅದು 'ಕಾನೂನು ಮಾನ್ಯತೆ' ಹೊಂದಿದೆ ಅಂತಾ ಅಲ್ಲ. ಸಬ್-ರಿಜಿಸ್ಟರ್‌ ಆಫೀಸ್‌ನಲ್ಲಿ ದಾಖಲೆ ಮಾಡೋದನ್ನು ತಡೆಯೋದಿಲ್ಲ, ಏಕೆಂದರೆ ಅವರ ಕೆಲಸ ದಾಖಲೆ ದಾಖಲಿಸುವುದು ಅಷ್ಟೇ. ಅದರ ಲೀಗಲ್ ವ್ಯಾಲಿಡಿಟಿ ತೀರ್ಮಾನಿಸುವುದು ಅವರ ಕೆಲಸವಲ್ಲ.
ಜನರಲ್ಲಿನ ಒಂದು ತಪ್ಪು ಕಲ್ಪನೆ
ಅದೇನಂದ್ರೆ ರಿಜಿಸ್ಟ್ರೇಷನ್ ಆಗಿದೆ ಅಂದ್ರೆ ಅದು ಸಂಪೂರ್ಣ ಲೀಗಲ್ ಅಂತಲ್ಲಾ. ರಿಜಿಸ್ಟ್ರೇಷನ್ ಆಗಿದೆ ಅಂದ್ರೆ ಸಂಪೂರ್ಣ ಲೀಗಲ್ ಅಂತ ತಿಳಿಯೋದು ಸಂಪೂರ್ಣ ತಪ್ಪು. ಈಗ ರಿಜಿಸ್ಟ್ರೇಷನ್‌ನ ಕೆಲ ಸಂದರ್ಭಗಳನ್ನು ನೋಡೋಣ.
- ರೆವೆನ್ಯೂ ಲ್ಯಾಂಡ್‌ ಮೇಲೆ ಲೇಯೌಟ್ ಮಾಡಿದ್ದರೆ. ರಿಜಿಸ್ಟ್ರೇಷನ್ ಮಾಡಬಹುದು, ಆದರೆ ಬಿ-ರಿಜಿಸ್ಟರ್‌ ಆಗುತ್ತದೆ, ಅಂದ್ರೆ ಬಿ-ಖಾತಾ ತರಹ.
- ಲೇಯೌಟ್‌ಗೆ DC ಕನ್ವರ್ಷನ್‌ ಇಲ್ಲದಿದ್ದರೆ. ಅದು ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಲೇಯೌಟ್ ಅಲ್ಲ.
- ಪಂಚಾಯತ್‌ ಲೇಯೌಟ್ ರಿಜಿಸ್ಟ್ರೇಷನ್ ಮಾಡಿದರೂ ಅದು 'ರೆಸಿಡೆನ್ಷಿಯಲ್ ಆದ ಸೈಟ್' ಆಗುವುದಿಲ್ಲ.
ಆದ್ದರಿಂದ, ರಿಜಿಸ್ಟ್ರೇಷನ್ ಆಗೋದು ಸಾಧ್ಯ, ಆದರೆ ಅದು ನಿಮಗೆ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಭದ್ರತೆ ಕೊಡೋದಿಲ್ಲ.
ಸೈಟ್ vs ಫ್ಲಾಟ್ – ಯಾವುದು ಉತ್ತಮ?
ಇಲ್ಲಿ ಎದುರಾಗುವ ಕಾನೂನು ಸಮಸ್ಯೆಗಳ ಬಗ್ಗೆ ತಿಳಿಯೋಣ
* ಲೇಯೌಟ್‌ಗೆ ಡಿಸಿ ಕನ್ವರ್ಷನ್‌ ಇಲ್ಲ.
* ಬಿಎಮ್‌ಆರ್‌ಡಿಎ/ಬಿಡಿಎ ಮಾನ್ಯತೆ ಇಲ್ಲ.
* ಗ್ರೀನ್‌ ಝೋನ್‌ ಅಥವಾ ಕೃಷಿ ವಲಯ ಪ್ರದೇಶದಲ್ಲಿ ನಿರ್ಮಾಣ.
* ಡೆವೆಲೊಪರ್ಸ್‌ ಕೇವಲ ಪಂಚಾಯ್ತಿ ಮಾನ್ಯತೆ ತೋರಿಸಿ ಸೈಟ್ ಮಾರಾಟ ಮಾಡುತ್ತಾರೆ.
* ನಂತರ ಸರ್ಕಾರ ಆ ಲೇಯೌಟ್ಸ್‌ನ ಗುರುತಿಸದೇ ಇದ್ದಾಗ ಸೈಟ್‌ಗಳು ಇಲ್ಲೀಗಲ್‌ ಆಗುತ್ತವೆ.
* ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣಕ್ಕೆ ಅನುಮತಿ ಕೊಡೋದಿಲ್ಲ.
* ಬ್ಯಾಂಕ್‌ ಲೋನ್ ಸಿಗೋದಿಲ್ಲ.
* ವಿದ್ಯುತ್ ಮತ್ತು ನೀರಿನ ಸಂಪರ್ಕ ಸಿಗೋದಿಲ್ಲ.
ಇದಕ್ಕೆ ಇತ್ತೀಚಿನ ಉದಾಹರಣೆ ನೋಡೋದಾದ್ರೆ. ಹಲವು ಗ್ರಾಮೀಣ ಭಾಗಗಳಲ್ಲಿ ಲೇಯೌಟ್ಸ್‌ ರದ್ದುಗೊಂಡಿವೆ ಮತ್ತು ರಿಜಿಸ್ಟ್ರೇಷನ್ ನಿಲ್ಲಿಸಲಾಗಿದೆ.
ಸಮಸ್ಯೆಗಳಿಂದ ಪಾರಾಗಲು ನೀವು ಈ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಚೆಕ್ ಮಾಡಲೇಬೇಕು
- ಡಿಸಿ ಕನ್ವರ್ಷನ್‌ ಆರ್ಡರ್‌
- ಬಿಎಮ್‌ಆರ್‌ಡಿಎ/ಬಿಡಿಎ ಅಪ್ರೂವಲ್‌ ಕಾಪಿ
- ಲ್ಯಾಂಡ್‌ ಸ್ಕೆಚ್ ಮತ್ತು ವಿಲೇಜ್ ಮ್ಯಾಪ್
- ಟೈಟಲ್‌ ಡೀಡ್‌ ಮತ್ತು ಎನ್‌ಕಂಬ್ರನ್ಸ್‌ ಸರ್ಟಿಫಿಕೇಟ್‌
- ಟ್ಯಾಕ್ಸ್‌ ಕಟ್ಟಿರುವ ರಸೀತಿಗಳು
- ಡೆವೆಲೊಪರ್ಸ್‌ ಲೈಸನ್ಸ್‌ ಅಥವಾ ಪಂಚಾಯ್ತಿಯ ಎನ್‌ಒಸಿ
- ಅಧಿಕೃತ ಮಂಡಳಿಯಿಂದ ಸಿಕ್ಕಿರುವ ರೀಸೇಲ್ ಆರ್ಡರ್‌
ರೆವೆನ್ಯೂ ಸೈಟ್‌ಗೆ ಇ-ಖಾತಾ ಮಾಡಿಸೋದು ಹೇಗೆ?
ಈ ಸಂಗತಿಯಲ್ಲಿನ ಬಹುಮುಖ್ಯ ಸಲಹೆ
ಸ್ಥಳೀಯ ಪಂಚಾಯ್ತಿ ಕಡೆಯಿಂದ ಮಾನ್ಯತೆ ಇದ್ದರೂ, ಅದು ಅರ್ಬನ್‌ ಡೆವೆಲೊಪ್ಮೆಂಟ್ ಅಥಾರಿಟಿಯಿಂದ ಮಾನ್ಯತೆ ಇಲ್ಲದೆ ಅದು ಬಲವಾದ ದಾಖಲೆ ಆಗೋದಿಲ್ಲ. ಅಂದಹಾಗೆ ಇಲ್ಲಿ ಎಚ್ಚರಿಕೆ ಇಲ್ಲದಿದ್ದರೆ ನಷ್ಟ ಖಚಿತ!.
* ಪಂಚಾಯ್ತಿ ಲೇಯೌಟ್ ಖರೀದಿ ಮಾಡೋದರಿಂದ ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ಡೆಮೊಲಿಷನ್‌ ಅಥವಾ ಕನ್ವರ್ಷನ್‌ ಕ್ಯಾನ್ಸಲ್ ಆಗುವ ಸಾಧ್ಯತೆ ಇರುತ್ತದೆ.
* ಪ್ರಾಪರ್ಟಿಯನ್ನು ರೀ-ಸೇಲ್‌ ಮಾಡೋದು ಕಷ್ಟವಾಗುತ್ತದೆ.
* ಇಂತಹ ಲೇಯೌಟ್‌ಗಳಲ್ಲಿನ ಸೈಟ್‌ಗಳಿಗೆ ಲೋನ್ ಸಿಗೋದಿಲ್ಲ.
* ಯಾವುದೇ ಮೂಲಸೌಕರ್ಯಗಳ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಆಗೋದಿಲ್ಲ.
* ಸರ್ಕಾರದ ಮುಂದಿನ ಯೋಜನೆಗಳಿಂದ ಲೇಯೌಟ್ ತೆರವಾಗಬಹುದು.
ಪಂಚಾಯ್ತಿ ಲೇಯೌಟ್‌ಗಳಲ್ಲಿ ಸೈಟ್ ಖರೀದಿಸಬೇಕಾದ್ರೆ ಏನು ಮಾಡ್ಬೇಕು?
* ಆ ಲೇಯೌಟ್ ಡಿಸಿ ಕನ್ವರ್ಷನ್‌ ಆಗಿದೆಯೇ ನೋಡಿ.
* ಬಿಎಮ್‌ಆರ್‌ಡಿಎ ಅಥವಾ ಬಿಡಿಎ ಅಪ್ರೂವಲ್‌ ಇರಬೇಕು.
* ಮುಖ್ಯವಾಗಿ ವಕೀಲರಿಂದ ಅಭಿಪ್ರಾಯ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಿ.
* ಸರ್ವೇ ಸ್ಕೆಚ್ ಮತ್ತು ವಿಲೇಜ್ ಮ್ಯಾಪ್ ನೋಡಿ.
'ಒಟ್ಟಾರೆ, ಬಿಬಿಎಂಪಿ ಹೊರವಲಯದ ಪಂಚಾಯ್ತಿ ಲೇಯೌಟ್‌ಗಳು ಕಡಿಮೆ ದರದಲ್ಲಿ ಸಿಗಬಹುದು — ಆದರೆ ಕಾನೂನು ಬಲ ಇಲ್ಲದ ಸೈಟ್ ಖರೀದಿ ನಿಮ್ಮ ಜೀವನದ ದೊಡ್ಡ ನಷ್ಟಕ್ಕೆ ಕಾರಣವಾಗಬಹುದು. ಸಾವಧಾನವಾಗಿ ಖರೀದಿ ಮಾಡಿ, ಎಲ್ಲಾ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಚೆಕ್ ಮಾಡಿ, ಮತ್ತು ಪ್ರಾಮಾಣಿಕ ಡೆವೆಲೊಪರ್‌ ಕಡೆಯಿಂದ ಮಾತ್ರ ಖರೀದಿಸಿ.